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「太原楼评」太原煤气化大乱斗|万达1V6扯掉了“地王”学区遮羞布

发布日期:2022-11-24 20:04    点击次数:67

以微见著洞察趋势 客观行文理性参考

太原楼评☞| 业内视角

362篇/文2222字/阅读12分

导读

你们央企“拉帮结派”不带我玩!

我不打算死撑,索性就来拆台!

察势者明趋势者智,驭势者独步天下!

见字如面,大家好,我是太原楼评君!

如果不是“亲眼”所见,有图有真相!楼评君不相信万达到7000/㎡了!

作为名噪一时116亿“地王”,亩价达到了935万的煤气化,居然低下了骄傲的头颅,杀入“纯刚需”行列,房价出现“大崩塌”!

这次万达工抵房的招式,论“演技”细节及影响力,是值得点赞夸奖的!但是...

【煤气化的‘命途多舛!】

2018年,煤气化8宗地在经历了流拍后,调整起拍价,地王荣耀“终于”被华侨城以116亿拿下,这样扭捏的经历,注定埋下了“命运多舛”的故事!

大手笔自然是轰动,作为唯一参赛选手,华侨城到底怎么想,随后得到了“验证”——分家!先后引入中铁、华润、万达!

浅析煤气化板块——太原房企“混战”现象最激烈的片区之一

具体操作,就是股权玩得666,自然也引起了一些非议,猜测会要“撤离”。实际情况,华侨城最初还是各地块“小股”参与,直到万达成了独立体。

眼看重庆信托和万达完成“合体”后,华侨城先后于去年和今年十月份两次挂牌三家公司(太原侨硕、太原侨诺、太原侨隆)的5%股权,指向中铁诺德项目!

楼评君最初以为是“大哥带小弟”的戏码,结果演变成了兄弟分家。兄弟同心,其利断金!可分家后的兄弟,往往成了“死敌”!

【“屠夫”万达降价的成因!】

了解了煤气化的土地命运后,就不难理解万达这次降价的缘由了。

由于“地王”属性开发的“高成本”,九百多万的亩价,换算到楼面价就已四千多了。于是“高举”双学区的附加价值,抬升了板块的溢价,实现了不错的效果,板块均价一度维持在一万二,万达也是要一万多。

虽然三令五申不允许房企挂钩学区房营销,炒作学区房。但毕竟是土地卖得高,这吧,也就兼顾历史贡献。在学校问题屡屡上热搜,皆是学校本身不确定性!

这种情况下出现故事的导火索!

两则声明很有意思:前后发出!

我们三家是央企(不带万达玩)。

我们得到了很多支持在努力推进,

谁也别说我…嫌慢我也说了不算。

那些不实信息,也别信,别恐慌,

山大附中承诺,等着兑现就行了。

万达的信息就简单了:

八个地块都能上,这是文件写的。

该出钱我们也出了,事我敢承担!

本以为“隔空”对话就结束了?

不,万达随后还拆台了!

天下武功,唯降不破!

刚开始还悠着点,双十一7000“工抵房”,三个工人在售楼大厅当“模特”,显示出其诚意十足,咱就是工抵房。105㎡的房子好楼层也不过七千多的单价!

魔幻仍继续,随后画风就变成6500元/㎡的特价房,当然这些“广告”并非万达发布,多是渠道中介为主,但也是“默许”了!

自此,万达凭一己之力,撤下了“地王”煤气化板块的遮羞布,本着“死道友不死贫道”的原则,把关注煤气化板块“慕名校”的客户狠狠的割了韭菜!

而时间往前看,今年四季度后,煤气化板块各项目的销售量就大幅下跌,很多项目从周度二十余套掉到个位数,万达此举也是基于市场萧条下的决策!

其次作为煤气化拿地最小的房企,是无法享受到区域发展的长期红利,所以鼠目寸光也好,扰乱秩序也好,相对是没负担的。

外加煤气化板块区域内和楼市中,论资排辈的情况较重,央企抱团,占据有利地势,挤压民企,操持区域价格,民企呢,不带我玩就拆台,也有其无奈性!

【万达降价后的影响浅析!】

煤气化板块房价出现了“崩塌”,严格意义上并不出现“玩废了”的局面,其核心指向是学区房的溢价“神话”破灭了,这对于其他三家央企是沉重的打击!

具体来看,区域共有七家房企,除了煤气化还有龙湖、新城、和富力共同组成。在万达降价之前,最低的是新城长风悦府!

降价后是新城和万达共同“垫底”,只不过两个项目的工程都很慢!楼评君十一月份去拍新城的地块,拿地三年了,进度如图!

在工期上,区域内较迅速的是龙湖天钜和中铁诺德逸宸云著,都是实现了交付,源于其有保障,两个项目的价格波动性也相对较小,他俩的价格差别主要在“学区”上!

从影响上看,楼评君认为,万达此举实现了1V6的效果,或可短期成交一波!

和区域最低的新城比有“学区”优势;

和交房保障高龙湖天钜比有“低价”优势;

和央企属性房企比敢于撤下地王“遮羞布”

此举并不健康。毕竟土地成本居高,楼面价占房价一半以上,项目资金难以“自给自足”,大概率会出现延期交付或停工!建议慎重!

其次业主购房也是在“赌博”,其风险底线不是降标延期,而是终究会交付。

不符合逻辑的“现象”多是局,楼评君粗算下保本线:楼面价4300+工程价2600+学区赞助200+资金成本600+管理运营800+税费等1000约为9500元/㎡!

用营销的话:我们只是阶段性让利!从整盘角度,并不影响!

理想是丰满,有句话:由简入奢易由奢入简难!降价容易涨价难,此路常是不归路!

当然看万达目前的进度,毕竟有部分楼已经封顶了,此举存在保交楼“大出血”的可能性,希望万达能够“践行”保交楼的使命!

至于长期性,建议万达参考龙湖天钜的诚意,先把楼盖好,保交房的情况下降价,必然收获市场满满的“赞誉”,而不是怀疑。

当然,回到故事的导火线:

关于山大附中问题,2023年招生能否如期兑现?如果要兑现,你们倒是抓紧盖啊!有些事,还真不能全怪万达!

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